2016新郑房地产市场分析报告|新郑楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

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2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

主要表现在以下几个方面:
经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。
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1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。

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2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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新郑土地三连拍,三天连续推出21宗土地,引发了本土房企与国内知名开发商的激烈争夺。

香港联交所成功上市公司、佳兆业集团,竞得郑州新郑市两幅住宅地块,总面积合计近104.25亩,其中一宗编号为新政出(2017)012号(网)的地块,单价为708.47万元/亩,折合楼面价4250.6元/平米;两块地竞得总价近6.73亿元,溢价率分别为254.24%、187.32%。——标志着佳兆业成功布局河南,是集团进入中原市场的重要里程碑,将为集团在北方区域未来的可持续发展夯实基础。目前,佳兆业业务已覆盖珠三角、长三角、环渤海、成渝及中部五大主要经济区域,进驻全国近50个核心城市。

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招商经过68轮竞拍摘得新郑市017号地块,35.47亩,总代价约1.05亿元,地价294.3万元/亩,折合楼面价2207.13元/平米。

此外,碧桂园也拿下新郑两块住宅用地,总计约95亩,总价1.9154亿元。

而本土房企业正商集团、浩创集团、英地置业等亦有收获,其中正商连摘6块共计约300亩南龙湖宅地。

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自去年郑纺机以及北龙湖数个地王引爆郑州房地产市场之后,时至今日,郑州中心城区土拍大战的狼烟慢慢散去,但如今却在新郑这个环郑州县级市,又以新的燎原之势呈现与世人面前。

在“南龙湖并入郑州”的谣言传播背景之下,新郑市整体房地产市场会不会象去年的郑州那样,开始热度高升、狂热抢房、高位横盘呢?

一、新郑区位、面积、人口:

新郑市位于河南省中部,北靠省会郑州,东邻中牟县、尉氏县,南连长葛市、禹州市,西与新密市接壤。北距郑州市区38 公里;东北距中牟县城45.6 公里、开封市区120 公里;东至尉氏县城42.6 公里;南至长葛市区20.4 公里、许昌市区40 公里;西南至禹州市区36.5 公里、平顶山市区84公里;西至新密市区34.5 公里。南北长42公里,东西宽36公里,总面积873平方公里,总人口78.6万,辖14个乡(镇),337个行政村。 地势西高东低,西部为浅山丘陵区,东部为平原,西北部为丘岗地。双泊河贯穿全市,境内长30余公里。

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新郑市历史文化悠久,区委交通优越,畏惧省会郑州、古都开封、洛阳、新乡等中原城市群的腹地。京广铁路、京广高铁、京港澳高速公路、107国道等国家重要交通干线贯穿全境;南水北调、西气东输、郑州环城高速、郑尧高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。新郑处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”,交通便利。同时,中原地区最大的航空港——郑州新郑国际机场,是沿海地区和西部地区的结合部分,是我国重要的干线机场及空中交通枢纽。新郑因此形成了中原一流、全国独特的集公路、铁路、航空为一体的现代化立体交通网络,是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。

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这五年,是新郑城镇化快速推进、城乡面貌显著改善的五年。城市魅力更加凸显。全面实施新型城镇化三年行动计划,城镇化建设水平和质量不断提升,城市建成区面积由2011年27.7平方公里扩张至36平方公里,新型城镇化率比2011年提高17.4个百分点,达63.5%,被确定为国家新型城镇化综合试点、智慧城市试点和省百城建设提质工程试点县(市)。

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二、经济发展稳中有进:

过去五年,是新郑经济社会跨越发展的五年。面对严峻复杂的宏观经济形势和改革发展稳定的艰巨任务,市政府在上级党委、政府和市委的正确领导下,在市人大、市政协的监督支持下,全面落实党的十八大和十八届三中四中五中六中全会精神,深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,抢抓机遇、开拓创新,克难攻坚、乘势而上,干成了一系列打基础利长远的大事要事,圆满完成了市四届人大一次会议确定的目标任务。

这五年,是新郑产业结构趋优、综合实力大幅提升的五年。国民经济持续增长。2016年地区生产总值达到651.1亿元,是2011年的1.5倍,三次产业比由2011年的4:73.2:22.8优化为2016年的3.1:51.5:45.4。地方一般公共预算收入和税收收入分别由2011年的21.6亿元、13.7亿元增加到2016年的65.3亿元、44亿元,连续4年排名全省县(市)首位。

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2016年,五年累计完成固定资产投资2030亿元,年均增长21.7%,是新郑历史上投资规模最大的时期。

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2016年郑州市存款余额最多的县区为新郑市,2016年底存款余额达到618.72亿元,比年初增长25.5%,2016年底金融机构贷款余额458.24亿元,比年初增长32.1%。

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2016年城镇和农村居民人均可支配收入分别达28388元和18367元,比2011年净增10489元和7356元,城乡居民收入比由2011年的1.63︰1缩小到2016年的1.55︰1。县域经济发展质量评价连续3年位居全省首位,全国中小城市综合实力百强县(市)和县域经济基本竞争力百强县(市)排名分别由2012年的第51位、62位攀升至第43位、49位。

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三、三、新郑市中心城市规划

1.城市总体规划要点

1)市域总人口及城镇化水平:至2020年市域总人口约100万人,规划城镇人口77万人,城镇化水平为77%;至2030年市域总人口约120万人,规划城镇人口101万人,城镇化水平为84% 。

2)城镇空间布局结构:

规划采取强化中心、凝聚分区、整合园区三大发展战略,构筑“中心、廊带”的市域村镇体系空间规划结构,形成“一主(中心城区)、一副(龙湖镇)、两核(薛店镇、辛店镇)、四带(沿郑新公路、223省道之间地带和321省道、323省道之间地带形成 “井”字交叉廊道)”的空间布局形态。

产业布局上规划形成临郑、临港、临煤三大产业集聚区。市域北部的临郑产业集聚区包括龙湖、郭店和孟庄,在空间上向龙湖集聚,重点发展文教产业;东部的临港产业集聚区包括薛店、和庄、龙王和八千等,形成都市工业走廊和新港产业集聚区;市域南部的临煤产业集聚区包括辛店、城关、观音寺、梨河等,重点发展煤电循环产业。

3)中心城市总体规划:

城市性质:中心城区是以黄帝文化为中心的历史文化名城,中原地区重要的现代服务业和先进制造业基地,郑州南部节点城市。

人口及城市建设用地规模:至2030年中心城区规划人口规模为45万人;城市建设用地面积42.75平方公里,人均建设用地面积95平方米。

城市空间结构:中心城区城市空间结构为紧凑组团式结构,空间形式为“双水双核,一城五片”。双水即双洎河、黄水河;双核为老城核心、城北新  区核心;五片为老城片区、新村片区、城北片区、站前片区、新港产业集聚区五个片区。

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中心城区绿地系统规划:中心城区绿地系统按:一心、两环、三廊、五组团四个空间层次进行布局。一心:指城区中心,由轩辕水库、规划的体育公园、湿地公园构成的城市中心绿地;两环:指由南水北调干渠和京珠高速、石武高铁防护绿地形成的外环和由黄水河、双洎河、郑韩故城形成的内环景观带;三廊:指沿黄水河、双洎河、莲河布置的景观绿地;五组团指五个片区内的街头绿地、广场绿地、道路绿地及单位内部绿地、居住区绿地等。

至2030年,规划绿地1680公顷,绿地率39.3%,绿化覆盖率44.1% 。

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4)?旅游发展规划:总体战略是以黄帝文化为龙头,依托裴李岗文化等众多古文化遗址与遗迹,建立文化生态保护区及文化生态试验区,;依托郑韩故城现存遗址,再现春秋战国郑韩故城的文化生态特色与文化生活风情;以枣文化与黄土生态农业文化为依托,打造特色休闲生态旅游区。围绕打造以黄帝文化旅游为主导的集文化体验、生态休闲、会议度假、自然观光为一体的精品化旅游产品的目标,形成“一心一廊、两翼六片”的旅游空间结构。

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四、新郑市2016年土地供应情况

新郑市域用地布局规划图

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(1) 土地供应总量:2016年度新郑县国有建设用地供应计划总量505.77938公顷。

(2) 用途结构: 在2016年土地供应总量中,商服用地26.38476公顷;工矿仓储用地117.3408公顷;住宅用地233.8862公顷。

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(3)新郑市城镇基准地价表

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(4) 2016年新郑市土地成交信息

2016年新郑县土地成交80宗地,共出让土地面积390.07公顷。

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五、2016年新郑市房地产市场分析:

1.2016年新郑市商品房预售证情况:

2016年新郑市商品房预售证共预售146个,预售商品房511栋楼,预售商品房62832套。

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2.2016年新郑市房地产投资情况:

2014年新郑市房地产开发投资完成65.12亿元,增长37%。全市房屋施工面积643万平方米,增长58%;房屋竣工面积101.2万平方米,下降146.2%;商品房销售面积198.1万平方米,增长69.5%。

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2015年房地产业运行平稳,全年竣工商品房面积201.3万平方米,增长98.91%。

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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

(河南楼市网联合中牟楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、中牟市人民政府、中牟县房地产管理局、中牟楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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康桥溪棠|新郑楼市网
康桥溪棠
销售均价:10500元/平方米
项目地址:郑州市龙湖镇湖滨路与祥安路交汇处
康桥九溪郡
销售均价:15000元/平方米
项目地址:新郑龙湖宜居教育城郑新快速路与双湖大道交叉口西南角
龙湖锦艺城|新郑楼市网
龙湖锦艺城
销售均价:10900元/平方米
项目地址:郑州南龙湖郑新快速路与双湖大道交界处东北角
正商公主湖|新郑楼市网
正商公主湖
销售均价:6500元/平方米
项目地址:新郑市郑新快速路与新村大道交叉口西北侧
恒基水榭华城
销售均价:9800元/平方米
项目地址:新郑市南龙湖郑新快速路与双湖大道交汇处东2000米
缔景天城|新郑楼市网
缔景天城
销售均价:5200元/平方米
项目地址:新郑市人民路中段(中国联通大门西侧)
永丰乐城|新郑楼市网
永丰乐城
销售均价:10500元/平方米
项目地址:郑州市紫荆山南路与祥云路交汇处
融侨城
销售均价:9300元/平方米
项目地址:新郑市郑新路与龙泊南路交叉口向西1000米
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